住宅ローンは保険でもある？ 団信を使った賢い資産形成術

はじめに

住宅ローンと聞くと「借金」「重い返済」というイメージを持たれる方が多いのではないでしょうか。

しかし、住宅ローンには大きな保険的な側面があります。
それが、ローン契約時にセットされる**団体信用生命保険（団信）**です。

この団信を正しく理解し、戦略的に活用することで、
単なる住宅購入だけでなく、生命保険の見直しや老後資産の形成まで見据えた家計設計が可能になります。

今回は、団信の基本から活用方法、銀行選びのコツ、さらには資産形成の方法まで、実務の視点でわかりやすく解説していきます。

1.団信の保障内容と仕組み

団体信用生命保険（団信）は、住宅ローンを契約する際にほぼ必ず加入する保険です。

その目的はシンプルで、万が一のときにローン残高をゼロにするためのもの。
具体的には、以下のような場面で効果を発揮します。

● 死亡・高度障害でローンが完済される

契約者が以下のいずれかに該当した場合、住宅ローン残高が保険金によって完済されます。

• 死亡した場合

• 所定の高度障害状態になった場合

遺された家族には、家という資産だけが残り、借金は残らないという非常に大きな安心材料になります。

● 特約でさらに手厚くなる保障内容

近年は、団信の保障内容も多様化しており、以下のような疾病保障特約を付けられるプランが主流になっています。

• 3大疾病保障付き団信
  　がん・急性心筋梗塞・脳卒中に対応

• 8大疾病保障付き団信
  　3大疾病に加え、糖尿病・慢性腎不全・肝硬変など生活習慣病もカバー

• 16大疾病保障付き団信
  　さらに心不全・高血圧性疾患・慢性膵炎なども含まれる

これらの保障は、所定の病気と診断されたり、一定期間の就業不能が続いた場合に、ローンが完済扱いになるという仕組みです。

● 保険料は「上乗せ金利」で支払う仕組み

団信の保険料は、住宅ローンの返済額に直接加算されるのではなく、金利に上乗せされる形で組み込まれています。

例：

• 基本金利：年0.5%

• 8大疾病特約付き：＋0.3% → 合計0.8%

上乗せ金利がいくらかによって、トータル返済額が大きく変わってきます。

● 年齢による保険料の違いに注意

ここで重要なポイントがあります。

• 死亡・高度障害のみの基本団信は、年齢に関係なく上乗せ金利が一定

• 3大・8大・16大疾病特約付き団信は、加入時の年齢によって上乗せ金利が変動することが一般的

つまり、年齢が高くなればなるほど、疾病特約の上乗せ金利が高くなる傾向にあります。
一方、死亡保障だけの団信は、年齢を問わず一定の条件で加入可能という大きなメリットがあります。

2.生命保険との違いと見直しのチャンス

団信は、一種の生命保険です。
ただし、通常の生命保険と比べて、シンプルで合理的な仕組みになっているのが特徴です。

● 保険料が年齢で変わらない（死亡保障のみ）

通常の生命保険では、年齢が上がるにつれて保険料も上がっていきます。
しかし、団信の死亡保障部分は年齢による金利の変動がありません。

これは、40代・50代で住宅ローンを組む方にとって非常に有利な条件です。
年齢が上がって保険料が高くなりがちな人でも、団信を通して割安に大きな保障を得ることができるからです。

● 借入額＝保障額という明確さ

団信では、住宅ローンの借入額と同じ金額の保障がついてきます。
つまり、住宅ローンを契約した瞬間に、その金額と同額の死亡保障が自動的に用意されるということ。

保障が必要な時期に、必要な額が用意されている。これは非常に効率の良い設計です。

● 団信を機に、生命保険を見直す

団信があれば、既存の生命保険でカバーしていた保障の一部を見直すことが可能になります。

たとえば、

• 死亡保障を減額して保険料を節約

• 医療・就業不能など、別のリスクに重点を置いた内容に切り替え

• 必要ない場合は一部解約

特に共働き家庭では、夫婦それぞれが団信に加入するため、保障が重複していることも多く、この見直しは家計の見直しにつながります。

● 団信は「借金の保険」ではなく「資産を守る仕組み」

ローンという言葉にはネガティブな印象がありますが、団信を活用することで、
住宅ローンはむしろ保険付きの資産形成ツールとして機能します。

3.金利重視？保障重視？銀行選びの考え方

住宅ローン選びで最も注目されるのが「金利の低さ」ですが、団信の上乗せ金利と保障内容も含めて比較することが非常に重要です。

● 銀行ごとに団信の上乗せ金利は異なる

同じ「8大疾病保障付き団信」でも、銀行によって上乗せ金利は以下のように異なります。

保障内容がほとんど変わらないのに、金利負担は2倍以上違うこともあるのです。

こうした違いは、あまり目立たない部分ですが、長期の返済期間を通して見れば、数百万円以上の差が出ることもあります。

● 保険重視か？金利重視か？で銀行を選ぶべき

私が実務でお客様に提案する際は、以下の視点で銀行を選びます。

✅ 保険的要素を重視する方には…

• 団信の保障が手厚い銀行（がん診断だけで完済など）

• 特約の条件が緩く、リスク対応力が高い

✅ 金利重視の方には…

• 団信は最低限で、金利がとにかく低い銀行

• 保障は他の保険でカバーする前提の方向け

● 金利だけでは見えない「本当のコスト」

表面上の金利が低くても、団信の特約で上乗せされる金利が高ければ、
トータルの返済額が増えてしまうことも多いのです。

逆に、団信が充実していても上乗せ金利が抑えられている銀行を選べば、
保険代を抑えつつ、家計全体の保障力を高めることができます。

4.賢いローン活用と資産形成戦略

住宅ローンと団信を、単なる返済義務と考えるのではなく、
「家族を守りながら資産を築く仕組み」として使うことが、これからの時代には必要です。

● 頭金は最小限、フルローンが合理的

私が現場でおすすめしているのは「フルローン」です。

【理由】

• 借入額が多いほど、団信の保障額も大きくなる

• 団信が生命保険代わりになり、保険料を節約できる

• 浮いた資金を投資に回すことで、将来の資産形成につながる

● 繰り上げ返済はしない方が得な場合も

繰り上げ返済をすると、その分だけローン残高が減る＝団信の保障も減るという関係になります。

そのため、保障を維持しながら、余剰資金を別の目的に活用する方が、結果的に家計にとってプラスになります。

● 浮いた資金は新NISAで運用

頭金や繰上返済に使わなかった資金は、新NISAの活用がおすすめです。

【新NISAの特徴】

• 年間最大360万円まで投資できる

• 最大1,800万円の非課税投資枠

• 運用益がすべて非課税

• 長期で運用すれば、複利効果で数倍の資産形成も可能

例：300万円を年5%で30年間運用
→ 約1,296万円になる計算（約4倍）

● 守りと攻めの両立が今の住宅ローン戦略

• 団信 → 保険として“守る”

• 新NISA → 資産運用で“攻める”

このバランスをとることで、家族を守りながら資産を増やす、理想的な家計設計が実現できます。

5.おわりに

住宅ローンは「借金」ではありません。
保険がついた資産形成ツールであり、家計戦略の中心に据えるべき存在です。

団信を活かせば、生命保険を見直すことができ、
返済に追われるのではなく、未来の安心を手に入れることができます。

ぜひ、今後の住宅ローン選びや資産形成の参考にしてください。